서울시 '비욘드조닝' 도입과 높이제한 폐지

- 2040서울플랜의 용도지역 개편

서울시는 주거용 건축물에 일률적으로 적용했던 35층 높이제한을 폐지했다. 지난해 발표한 '2040 서울도시기본계획안'은 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하고 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'을 새로운 도시계획 개념으로 제시했다.

'용도지역제'는 도시 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 주거ㆍ상업ㆍ공업용 등으로 정하고 그에 맞춰 건물의 높이, 용적률을 규제하는 제도이다. 비욘드 조닝은 도시공간의 효율적인 활용을 위해 용도지역별 지정 목적은 유지하면서 지역 특성을 고려한 주거ㆍ업무ㆍ상업ㆍ여가 등 융복합적 토지이용을 도모하는 정성적인 운영ㆍ관리 체계를 의미한다.

현재는 동일 용지면 같은 허용용도ㆍ밀도가 적용되고 있지만 비욘드 조닝이 반영되면 다양한 업무ㆍ여가ㆍ상업ㆍ주거 등의 기능을 하는 복합 도시공간 조성이 가능해진다. 건물의 용적률이 상향되는 건 아니기 때문에, 동일한밀도(연면적‧용적률)에 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다.

용도지역제와 비욘드조닝의 차이점 (예시 이미지)

서울시는 그동안 용도지역이 경직적으로 운영되어 공간 구성에 제약을 가져왔다고 보아 비욘드 조닝 개념을 도입했다. 이를 바탕으로 용도지역 변경에 대한 장벽을 낮추면서 입지규제 최소구역 등의 제도를 최대한 활용해 지역 특성에 부합하는 다기능 복합지역을 조성할 계획이다. '국토계획법' 개정을 통해 비욘드 조닝 법제화를 추진하고 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용할 전망이다.

2040 서울플랜의 비욘드조닝 개념도 (예시 이미지)

비욘드 조닝을 적용할 때 한강변 초고층 아파트에만 수혜가 돌아가지 않도록 균형있는 발전에 집중해야 한다는 논의도 있다. 도심 고밀개발이 진행되면 저층부 주거지역은 조망권과 일조권 침해를 겪을 수 있다. 자연스러운 스카이라인 형성 및 조망을 위한 통경축이 확보될 수 있도록 계획해야 할 것이다.